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解析高层民用建筑消防安全管理新规

解析高层民用建筑消防安全管理新规

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  • 分类:行业动态
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  • 发布时间:2021-10-21 10:23
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2021年8月1日生效的《高层民用建筑消防安全管理规定》(以下简称“《规定》”),是继1986年公安部颁布实施的《高层建筑消防管理规则》和1992年颁布实施的《高层居民住宅楼防火管理规则》之后,针对高层建筑消防安全管理颁布的重要规范性文件。《规定》一经公布,在全国范围引起广泛关注。笔者对比1986年和1992年的规则内容,总结《规定》对现代物业服务的深远意义。

为物业服务企业减负

近年来,我国建筑工程施工技术水平不断提高,高层及超高层建筑施工已不是难题,然而消防安全应对能力却因为多因素影响,无法满足所有区域建筑需求,从而导致消防安全预防难、救援难等问题。在此背景下,国家出台多项政策来保障消防安全。2021年5月,住房和城乡建设部等15部门发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》指出:“限制县城民用建筑高度。县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。”2021年6月,国家发展改革委发布《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》,该通知明确提到,对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模,空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。由此可见,我国将通过控制高层建筑的数量来控制新的消防安全隐患的产生,而这也在一定程度上反映出消防救援能力与高层建筑消防安全要求不匹配的问题已经成为高层建筑消防安全的最大隐患。

在这种情况下,物业服务企业承担了较大的压力。民法典明确规定,物业服务企业与业主的关系属于委托关系,物业服务企业的权利义务以委托合同约定为主(除法定主要义务外),然在实务管理过程中,物业服务企业往往处于被动地位,主要在于以下几点:第一,物业服务企业是因业主的委托而提供服务,在物业管理过程中没有执法权,业主违反消防安全管理规定或者违反法律规定的,物业服务企业无法强制制止;第二,消防主管部门懒政不作为,对于业主违法违规影响消防安全的行为不予及时处理,对于消防安全整改问题只处罚物业服务企业,而在进行整改时,对于专项维修资金使用难的问题,消防部门却不参与协助解决;第三,大多数消防安全事故发生后,业主向物业服务企业诉求民事赔偿,法院基本均支持了业主的诉求。在这样的物业管理环境下,增加物业管理难度、增加物业服务职责,无法从根本上解决消防安全问题,反而是恶性循环,导致消防安全事故不断发生。

《规定》的出台有利于为物业服务企业减负。第一,根据《规定》第二章第四条规定,明确了高层建筑的消防安全主体责任是业主、物业使用人,委托物业管理的,可以在合同中约定消防安全服务内容,其内容自然包括服务范围、业主和使用人义务、费用承担、消防责任承担等。第二,根据《规定》第五条、第七条、第十条,物业服务企业可以选择接受消防安全委托与否,然上位法《消防法》第十八条规定了住宅区物业服务企业提供消防安全防范服务属于法定义务,本处存在一定分歧。第三,《规定》第十一、十二、十三条规定,消防救援机构、其他负责消防监督检查机构、村/居民委员会、供电、供水、供气、供暖等单位均有各自消防维护职责,减轻了物业服务企业的责任。第四,《规定》第三十七条、第四十七条增加了对在高层疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车行为予以处罚惩戒的规定等。

由此可见,《规定》的出台有利于提升社会化消防安全管理水平,为物业服务企业减轻负担。

强化高层建筑消防安全的监督和管理

《规定》总结近年来高层建筑火灾事故教训,结合现行法律法规和消防技术规范的要求,对容易引发火灾事故和造成群死群伤的重点部位、特殊场所以及用火用电的日常消防安全管理关键环节进行了细化和明确。《规定》还明确规定加强公告公示手段,细化消防设施管理,强化保险意识,鼓励智能系统建设,增加罚则,用以强化高层建筑的监督和管理,主要表现在以下几个方面:

一是在建筑显著位置公示消防安全管理人姓名、职务和消防安全管理职责。

二是全面推行标识化管理。《规定》明确在消防车通道、消防车登高操作场地、灭火救援窗、消防水泵接合器、常闭式防火门等部位设置提示性、警示性标识。

三是细化了消防设施设备的日常维护管理。《规定》对高层建筑防火检查、巡查的频次和具体内容进行了明确,并规定不具备自主维护保养检测能力的高层民用建筑业主、使用人或者物业服务企业应当聘请具备从业条件的消防技术服务机构或者消防设施施工安装企业对建筑消防设施进行维护保养和检测。同时,《规定》对消防控制室值班人员的配置、资格、技能要求等进行细化。

四是明确高层建筑应建立安全评估制度。高层建筑应当每年至少开展一次消防安全评估,并且对消防安全评估报告内容作出明确规定。关于消防安全评估,近年来在多次规范性文件中提及,但在法律规范中属于首次。

五是鼓励投保。《规定》鼓励、引导高层公共建筑的业主、使用人投保火灾公众责任保险。推广应用智能化手段对电气、燃气消防安全和消防设施运行等进行监控和预警;鼓励无自动消防设施的高层住宅建筑因地制宜安装火灾报警和喷水灭火系统、火灾应急广播等消防设施,提升自防自救能力。

突出强调物业服务企业的消防安全责任

在明确高层建筑责任主体的基础上,《规定》增加了有关物业服务企业、消防技术服务机构等专业服务单位可以接受委托提供消防安全服务的规定,并且明确规定“应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容”。根据该条规定,如果消防服务企业接受委托提供消防服务,就必须在服务合同中明确消防安全管理的职责。第十条又进一步明确高层住宅建筑消防服务单位的消防安全职责。同时结合《消防法》第十八条规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”。这无疑就是给物业服务企业绑定了安全防范义务。

除了对物业服务企业的消防安全责任突出强调外,《规定》对消防维护管理的成本支出也进行了明确规定。其中第三十三条明确了建筑消防设施运行和维修改造的经费来源,高层住宅建筑的消防设施日常运行、维护和维修、更新、改造费用,由业主承担;委托消防服务单位的,消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务费用;共用消防设施的维修、更新、改造费用,可依法从住宅专项维修资金列支。

总之,《规定》在一定程度上减轻了物业服务企业在高层建筑消防安全方面的负担,但同时又细化和明确了日常消防安全管理的关键环节,强化了对高层建筑消防安全的监督和管理,对物业服务企业的消防安全责任提出了更高的要求,有利于提升高层建筑消防安全的管理水平。(原载于《中国物业管理》杂志2021年第8期)

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