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新《消防法》对商品房交付的影响

新《消防法》对商品房交付的影响

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  • 发布时间:2018-05-07 18:22
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2008年10月28日,修订后的《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)经十一届全国人大常委会第五次会议审议通过,并将从2009年5月1日起施行。新修订的《消防法》有多处亮点,例如:加强应急救援工作、消防产品必须符合国家标准、改变审核范围、鼓励实行火灾公众责任保险、加重违法责任等等。此外,《消防法》针对建设工程的设计文件、验收、备案等规定对商品房的交付影响比较大。
 
  商品房必须经过验收才能交付给购房人。开发商在合同规定的期限内通知交房,购房人以消防未经验收而拒绝受领,并要求开发商支付违约金的纠纷越来越多。商品房验收是否包含消防验收争议比较大。争议的观点主要有以下两种:
 
  第一种观点认为:1998年9月1日起施行的《消防法》第十条第三款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”这是国家法律的强制性规定,即使合同没有约定,消防未经验收的工程也不得投入使用。另外,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该行政法规明确规定房屋在交付前应由相关行政部门对涉及公共安全的工程(包括消防工程)进行竣工验收。
 
  第二种观点认为:《商品房买卖合同》约定的交房条件,是建设单位组织的竣工验收并取得竣工验收报告,由于工程验收完毕,意味着消防设计和工程施工安装均已完成,只是没有经过行政机关的许可,消防验收不属于合同约定的交房条件。
 
  本文认为,之所以出现以上纷争,是由于开发商组织通过竣工验收并取得竣工验收报告一般都能在商品房买卖合同中约定的交付时间之前完成,但行政机关组织的消防验收却不能及时通过,造成了工程竣工验收至行政机关消防验收之间有个时间差,购房人向开发商主张这个时间的逾期交房的违约责任。所以,开发商极力想把建设工程竣工验收与行政机关的消防验收分开。开发商在与购房人签订商品房买卖合同时,应当预见到消防验收程序需要的时间。消防验收对于保护人民的生命财产安全发挥了重要的作用。所以,商品房必须通过消防工程的验收合格才能交付使用。
 
  新修订的《消防法》似乎解决了以上的纷争,但同时也带来了新的问题。新修订的《消防法》规定:“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查,经依法抽查不合格的,应当停止使用。”立法机关考虑这样规定符合政府职能转变和行政审批制度改革的要求。但问题是商品房是否属于或者什么样规模的商品房属于“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”要由国务院公安部门规定。
 
  消防验收是一个滞后的过程,所以,建议最高人民法院对此纷争出台司法解释加以规定。

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